Forbedringer i andelsboligen: hvad må du lave, og hvordan dokumenterer du det?

En andelsbolig ejer du ikke, men du har ret til at bo i den og til at forbedre den. Det korte svar er: Du må gerne lave forbedringer, men de skal anmeldes til bestyrelsen før arbejdet, udføres lovligt og håndværksmæssigt forsvarligt, og dokumenteres, så de kan regnes med, når du sælger. Efter ABF's standardvedtægter skal en forandring anmeldes skriftligt senest fem uger før, og bestyrelsen kan gøre indsigelse inden tre uger.

Hvad loven siger

Andelsboligloven (§ 5, stk. 1) siger, at prisen ved overdragelse af en andel ikke må overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, "forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge". Det er grundlaget for, at forbedringer kan lægges til prisen.

ABF forklarer, at maksimalprisen er andelsværdien plus værdien af de forbedringer, der er udført i boligen, og eventuelt fast inventar. Sælger skal give køber en specificeret opstilling af prisen, og bestyrelsen godkender den. Det er strafbart at tage overpris.

Før du går i gang: anmeld til bestyrelsen

ABF skriver, at en andelshaver har ret til at foretage forandringer, og at de skal udføres håndværksmæssigt forsvarligt og efter byggelovgivning, lokalplaner og andre offentlige forskrifter. Efter ABF's standardvedtægter gælder:

Bestyrelsen er ikke ansvarlig for, at anmeldte forandringer er forsvarlige eller lovlige. Det ansvar er dit. Bolius skriver, at du også skal underrette foreningen om mindre ændringer som radiatorer, fordi de kan have betydning for beregningen af varmeforbruget.

Foreningens egne vedtægter kan have andre frister. Bolius (ajourført 2022) nævner fx 3 uger for normalvedtægten. Læs derfor vedtægterne, før du planlægger.

Hvilke forbedringer kræver byggetilladelse?

Bolius skriver, at mange forbedringer i en andelslejlighed hører under "mindre byggearbejder" og ikke kræver byggetilladelse, fx skillevægsændringer, der ikke rører bærende konstruktioner, udskiftning af elementer i køkkenet, nedsænkede lofter og blænding af døre, der ikke er yderdøre mod trappe eller ydermur. Det svarer til Københavns Kommunes liste over ombygninger i en etagebolig.

Byggetilladelse kræves bl.a. ved ændring af bærende vægge, inddragelse af tagrum til beboelse og opsætning af altaner. Så kræver kommunen en fuldmagt fra bestyrelsen, fordi foreningen er den tinglyste ejer. Se guiden om byggetilladelse i Københavns Kommune.

Hvad er en forbedring værd?

ABF beskriver to trin:

1. Værdien fastsættes til forbedringsudgiften på det tidspunkt, forbedringen blev gennemført.
2. Derfra trækkes værdiforringelse for alder og slid. Det kaldes afskrivning.

Efter ABF's standardvedtægter afskrives forbedringer efter ABF's forbedringskatalog og afskrivningskurver (ABF-håndbogen 2022, bilag E6 og E7). Det er bestyrelsen, der godkender den endelige pris, og foreningen bestemmer, om det er bestyrelsen eller en vurderingsmand, der værdiansætter.

To ting kan trække ned:

• Dårlig vedligeholdelse. Er forbedringen ikke passet godt, kan der afskrives yderligere.
• Ulovligt udført arbejde. Er forbedringen fx udført i strid med byggelovgivningen, ses der bort fra den, eller der trækkes et beløb fra for at lovliggøre den, skriver ABF.

Dit eget arbejde

Laver du selv noget af arbejdet, kan værdien af det regnes med, hvis det er håndværksmæssigt korrekt udført. ABF fastsætter vejledende timesatser og regulerer dem efter Danmarks Statistiks byggeomkostningsindeks. I 2026 er satsen 241 kr. pr. time i København og 214 kr. pr. time i resten af landet.

Til sammenligning koster en tømrersvend 725 til 750 kr. i timen inkl. moms i tre firmaers egne prislister. Se tømrerpriser i København.

Dokumentation: det, køberen og bestyrelsen skal se

Gem det her for hver forbedring:

• fakturaer fra håndværkere med dato, beskrivelse og pris
• kvitteringer for materialer
• din anmeldelse til bestyrelsen og bestyrelsens svar
• byggetilladelse og ibrugtagningstilladelse, hvis de krævedes
• en timeopgørelse for eget arbejde
• fotos før, under og efter

Det gør det let for bestyrelsen at godkende prisen, og for køberen at se, hvad der er betalt for.

Eksempel: en ny skillevæg i andelslejligheden

Du vil dele stuen i to med en let skillevæg. Sådan kan forløbet se ud efter reglerne ovenfor:

1. Du tjekker, at den nye væg ikke rører bærende konstruktioner, og at begge rum får vindue direkte til det fri. Så kræver væggen ikke byggetilladelse i Københavns Kommune.
2. Du anmelder forandringen skriftligt til bestyrelsen, efter ABF's standardvedtægter senest fem uger før start.
3. Tømreren sætter væggen op. Prisen for en let skillevæg ligger på 900 til 1.400 kr. pr. m² inkl. moms ifølge tre prisguides, og du gemmer fakturaen.
4. Ved et senere salg indgår væggen som forbedring til udgiften minus afskrivning efter foreningens regler.

Bliver lejligheden et værelse rigere, så husk, at oplysningerne i BBR skal rettes. ABF skriver, at det er foreningen som ejer, der indberetter til BBR.

Fradrag

ABF skriver, at en andelshaver kan få service- og håndværkerfradrag, hvis tre betingelser er opfyldt: du har selv betalt, arbejdet hører under din vedligeholdelsespligt efter vedtægterne, og du bor fast i boligen, når arbejdet udføres. I 2026 er servicefradraget op til 18.300 kr. pr. person og håndværkerfradraget (energirenovering m.m.) op til 9.000 kr. pr. person. Kun arbejdsløn giver fradrag. Andelsboligforeningen kan ikke bruge ordningen.

Store projekter er ofte foreningens

Nogle forbedringer giver mest mening som foreningsprojekter, fx altaner og nye vinduer i hele facaden. ABF skriver, at et altanprojekt skal vedtages på generalforsamlingen, og at det kan tage omkring 10 til 11 måneder, før altanerne er klar. Se også nye vinduer i en etageejendom.

Tjekliste før en forbedring

• Læs vedtægterne og husordenen
• Anmeld skriftligt til bestyrelsen i god tid
• Find ud af, om arbejdet kræver byggetilladelse
• Få et skriftligt tilbud, og gem fakturaen
• Dokumentér undervejs, også dit eget arbejde
• Meld færdig til bestyrelsen, når arbejdet er udført